無(wú)租使用房產(chǎn)也要繳稅
在稅收征管中，筆者經(jīng)常會(huì)碰到不少納稅人無(wú)租使用其他單位或個(gè)人房產(chǎn)的情況，其原因往往與人們以為無(wú)收入就不用納稅的理解有關(guān)。一般而言，房屋出租是兩個(gè)民事主體之間達(dá)成的一項(xiàng)契約，房屋租金多少或者收與不收由合同雙方共同商定，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，正常情況下出租方是要向承租方收取租金的，如果是免費(fèi)出租，那么出租方和承租方之間可能存在某種關(guān)聯(lián)關(guān)系或利益交換。因此雖然房屋出租是受民法調(diào)整，但國(guó)家出于杜絕逃稅行為、保證財(cái)政收入的需要，對(duì)房屋出租涉及的稅收繳納作出規(guī)定。
營(yíng)業(yè)稅
根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，房屋出租按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)暫行條例第七條規(guī)定：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額”；實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）。因此，無(wú)租使用其他單位或個(gè)人房產(chǎn)，納稅人需要提供證據(jù)說(shuō)明正當(dāng)理由，否則主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按同期同地段、同樓層、同類型房屋出租的市場(chǎng)價(jià)格核定其應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額。
房產(chǎn)稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）第七條規(guī)定：納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。而后，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）加以明確：無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。據(jù)此，無(wú)租使用其他單位或個(gè)人房產(chǎn)的，原則上土地使用稅應(yīng)由土地使用權(quán)人繳納，但土地使用權(quán)人在本地，也可由雙方協(xié)調(diào)確定某一方繳納。
印花稅
印花稅暫行條例規(guī)定，房屋出租按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目繳納印花稅。免租使用房產(chǎn)能否按照營(yíng)業(yè)稅核定征收的計(jì)稅依據(jù)繳納印花稅，相關(guān)法規(guī)對(duì)此尚有待明確?？蓞⒄盏囊?guī)定有，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的規(guī)定》（國(guó)稅地字〔1988〕25號(hào)）規(guī)定：“有些技術(shù)合同、租賃合同等，在簽訂時(shí)不能計(jì)算金額的，可在簽訂時(shí)先按定額五元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，補(bǔ)貼印花?！蓖瑫r(shí)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)印花稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2004〕150號(hào)）第四款規(guī)定了“核定征收印花稅”的條件，即納稅人有下列情形的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定納稅人印花稅計(jì)稅依據(jù)：拒不提供應(yīng)稅憑證或不如實(shí)提供應(yīng)稅憑證致使計(jì)稅依據(jù)明顯偏低的。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收印花稅時(shí)，應(yīng)向納稅人發(fā)放核定征收印花稅通知書(shū)，根據(jù)納稅人的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，參考納稅人各期印花稅納稅情況及同行業(yè)合同簽訂情況，確定科學(xué)合理的數(shù)額或比例作為納稅人繳納印花稅計(jì)稅依據(jù)，并注明稅款解繳期限。
企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額，其中包括（六）租金收入。出租方無(wú)償租賃房屋給承租方使用，如沒(méi)有證據(jù)說(shuō)明兩者沒(méi)有其他方面的利益交換，稅務(wù)機(jī)關(guān)就要進(jìn)一步核查，確定稅法認(rèn)可的收入和稅前可列支的折舊，進(jìn)行納稅調(diào)整。如果雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，根據(jù)企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！闭{(diào)整方法包括可比非受控價(jià)格法、再銷售價(jià)格法、成本加成法、交易凈利潤(rùn)法和利潤(rùn)分割法。同時(shí)企業(yè)所得稅法第四十四條規(guī)定：“企業(yè)不提供與其關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來(lái)資料，或者提供虛假、不完整資料，未能真實(shí)反映其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)情況的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法核定其應(yīng)納稅所得額?！本唧w可采用下列方法：（一）參照同類或者類似企業(yè)的利潤(rùn)率水平核定；（二）按照企業(yè)成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)的方法核定；（三）按照關(guān)聯(lián)企業(yè)集團(tuán)整體利潤(rùn)的合理比例核定；（四）按照其他合理方法核定。