解讀黑地稅函函[2010]33號：普通住宅與非普通住宅的判定標準
???? 2010 年5月，黑龍江省地方稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》（黑地稅函[2010]33號），該文一個突出特點是：從2009年1月1 日起至2010年12月31日止享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標準調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。
普通住房標準先見于《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定：“為了合理引導住房建設(shè)與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.”
按照上浮20%比例計算，各地規(guī)定的普通住房標準一般不超過144平方米。黑地稅發(fā)[2007]119號文件規(guī)定，普通標準住宅的標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。
根據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的若干意見》（黑政發(fā)[2008]127號）文件規(guī)定，為消除國際金融危機的影響，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，從2009年1月1日起至2010年12月31日止，享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標準調(diào)整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住房標準調(diào)整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。
這樣，對于在黑龍江省從事開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅就有兩個標準，是按照140平方米還是按照180平方米確定普通住宅標準？黑政發(fā) [2008]127號文的有效執(zhí)行日期為兩年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，因此可以確定，在此期間開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項目可以按照 180平方米確定是否普通住宅，不在此期間的房地產(chǎn)開發(fā)項目，即便是現(xiàn)在面臨清算，也不能適用180平方米的標準區(qū)分是否普通住宅。
那么如何確定房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售的始點呢？是按照規(guī)劃立項批復時點，還是按照施工開始日期，或者預售許可證下發(fā)日期呢？黑龍江省土地增值稅清算文件沒有提及。以不同的時點作為分水嶺對于清算會起到不同的影響。
在這里，借鑒《吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（吉地稅函[2010]34號）文規(guī)定：自2008年12月1日起，普通住房面積標準全省統(tǒng)一調(diào)整至144平方米以下，價格標準上浮20%. 土地增值稅政策規(guī)定的“普通標準住宅”面積和價格，按上述“普通住房”標準掌握。對2008年12月1日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標準執(zhí)行，對此之前已經(jīng)開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標準執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。各地要按照標準嚴格區(qū)分普通標準住宅、非普通標準住宅和商用房等不同類型房地產(chǎn)，及時清算土地增值稅。所以，判定2009年1月1日之后開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項目是否屬于普通住宅，以該項目取得《建筑工程施工許可證》日期來判斷具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照140平方米確定是否普通住宅，在2009年1月1日至2010年12月31日之間取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照180平方米確定是否普通住宅。2011年1月1日之后，就要看新的政策通知了。
不可否認，黑地稅函[2010]33號文關(guān)于普通住宅的標準劃分是在黑政發(fā)[2008]127號文促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的形勢下的配套稅收政策，與現(xiàn)在的以稅收為重要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策不相吻合。所以，在2009年1月1日至2010年12月31日開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項目，在2010年12月31日之后進行土地增值稅清算是否仍然能按照180平方米判定是否普通住宅也要看房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展和具體政策的執(zhí)行情況了。