解讀國稅函[2009]603號：契稅計稅依據(jù)以成交總額為基數(shù)
???? 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)繳納契稅的行為。近日，國家稅務(wù)總局對于北京市地方稅務(wù)局《《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)確定問題的請示》（京地稅地[2009]124號）批復(fù)中明確：出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
之前《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規(guī)定如下：
一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。
（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
1、評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。
2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
?。ǘ┮愿們r方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。
二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
三、已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。
企業(yè)開發(fā)用地取得方式原來多以協(xié)議出讓方式為主，隨著國家土地儲備制度的建立，土地出讓目前主要以“招、拍、掛”程序為主，相同于財稅[2004]134號的競價方式，契稅成交價格均應(yīng)當(dāng)包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。土地出讓之前為達到出讓條件的前期必要的開發(fā)包括道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用一般由土地儲備機構(gòu)負責(zé)。土地儲備機構(gòu)不會向開發(fā)企業(yè)單獨收取這部分前期開發(fā)成本費用。所以企業(yè)通過“招、拍、掛”程序取得的開發(fā)用地一般應(yīng)為凈地。如果開發(fā)企業(yè)承受土地權(quán)屬另行支付前期開發(fā)費用，則此部分費用應(yīng)當(dāng)計入契稅成交價格，不允許從支付總價中扣除。
國稅函[2009]603號是立足于財稅[2004]134號文所做出的補充解釋，兩者政策上沒有沖突之處。開發(fā)企業(yè)“招、拍、掛”程序取得土地不管是以什么方式支付價款以及不管取得什么票據(jù)憑證，只要構(gòu)成了取得土地所支付的經(jīng)濟利益，均應(yīng)當(dāng)計入成交總額價款做為契稅的計稅依據(jù)。