解讀財(cái)稅[2009]78號(hào)：個(gè)人無償受贈(zèng)房屋視情況是否繳納個(gè)人所得稅
???? 2009年5月25日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局通過下發(fā)《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)），對(duì)個(gè)人受贈(zèng)房屋繳納個(gè)人所得稅進(jìn)行了明確。
一、視不同情形受贈(zèng)房屋予以免稅或繳納20%的個(gè)人所得稅
文件規(guī)定對(duì)于下列情形的贈(zèng)與不征收個(gè)人所得稅：（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
除以上規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院、財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。計(jì)稅依據(jù)即應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的金額。如果贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定應(yīng)納稅所得額。
二、辦理不征手續(xù)的流程
1、根據(jù)繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：（1）屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；（2）屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈(zèng)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；（3）屬于其它情況無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書”和受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。上述證明材料必須提交原件。
2、贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；
3、屬于無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書（原件）。
4、贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人情形的，還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈(zèng)與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時(shí)辦理個(gè)人所得稅不征稅手續(xù)。
三、受贈(zèng)后轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅計(jì)算方法
受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
四、相關(guān)稅收鏈接
1、個(gè)人贈(zèng)與房產(chǎn)應(yīng)征收營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。
但是也有觀點(diǎn)，認(rèn)為根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》（國稅發(fā)[2006]144號(hào)）規(guī)定，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人繳納營業(yè)稅，但如果能夠提供相應(yīng)的證明材料則可以辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。
2、受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的原規(guī)定及與現(xiàn)行規(guī)定存在的差別。
原有文件（國稅發(fā)[2006]144號(hào)）規(guī)定，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
相比原來的規(guī)定，新的政策存在著兩個(gè)差別：一是將個(gè)人所得稅20%的應(yīng)納稅所得提前到受贈(zèng)時(shí)征收，實(shí)際上稅負(fù)是一致的，只是存在著時(shí)間上的差別；二是對(duì)于符合新政策免稅條件的，與原政策相比，稅負(fù)明顯偏低，即在受贈(zèng)時(shí)不征收個(gè)人所得稅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，仍可扣除原捐贈(zèng)人的房產(chǎn)成本，存在著明顯的不公平。
五、贈(zèng)與與析產(chǎn)的區(qū)別
在實(shí)際生活中，常存在夫妻離異時(shí)所謂的“無償贈(zèng)與”情形。筆者認(rèn)為，這種情況不屬于文件中規(guī)定的配偶之間的相互贈(zèng)與。對(duì)于配偶之間的相互贈(zèng)與，其前提應(yīng)是屬于配偶一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離異時(shí)的“無償贈(zèng)與”，其實(shí)質(zhì)是將夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，是一種析產(chǎn)行為，不屬于房屋財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，不是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，因此，對(duì)于這類“贈(zèng)與”，不屬于征收個(gè)人所得稅的范圍，不需要辦理相關(guān)免稅手續(xù)。
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